（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正 根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正 根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）第一章 总  则第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。第二章 房地产开发用地第一节 土地使用权出让第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第九条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。第十条 土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。第十二条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。第十五条 土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。第二节 土地使用权划拨第二十三条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十四条 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。第三章 房地产开发第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。第四章 房地产交易第一节 一般规定第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第二节 房地产转让第三十七条 房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条 下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十二条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四十四条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。第三节 房地产抵押第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。第五十二条 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第四节 房屋租赁第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第五节 中介服务机构第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有必要的财产和经费；（四）有足够数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。第五章 房地产权属登记管理第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。第六十二条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。第六章 法律责任第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。第六十五条 违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。第六十九条 违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。第七十条 没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。第七章 附  则第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。

（2005年10月12日建设部令第142号发布 根据2013年10月16日住房和城乡建设部令第14号《住房和城乡建设部关于修改＜房地产估价机构管理办法＞的决定》第一次修正 根据2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改＜房地产开发企业资质管理规定＞等部门规章的决定》第二次修正）第一章 总则  第一条 为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。  第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。  第三条 本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。  本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。  第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。  房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。  第五条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。  市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。  第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。  鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。第七条 国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。第二章 估价机构资质核准  第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。  国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中的违法行为。  第九条 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。  第十条 各资质等级房地产估价机构的条件如下：  （一）一级资质  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；  2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；  3.有15名以上专职注册房地产估价师；  4.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；  5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；  8.有固定的经营服务场所；  9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；  10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；  11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。  （二）二级资质  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；  2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；  3.有8名以上专职注册房地产估价师；  4.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；  5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  6.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；  8.有固定的经营服务场所；  9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；  10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；  11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。  （三）三级资质  1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；  2.有3名以上专职注册房地产估价师；  3.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；  4.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  5.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；  6.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；  7.有固定的经营服务场所；  8.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；  9.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；  10.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十三条禁止的行为。  第十一条 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：  （一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；  （二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；  （三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；  （四）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；  （五）专职注册房地产估价师证明；  （六）固定经营服务场所的证明；  （七）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；  （八）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。  申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。  第十二条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十一条第（一）项、第（三）项至第（八）项材料。  新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。  第十三条 房地产估价机构资质核准中的房地产估价报告抽查，应当执行全国统一的标准。  第十四条 申请核定房地产估价机构资质的，应当向设区的市人民政府房地产主管部门提出申请，并提交本办法第十一条规定的材料。  设区的市人民政府房地产主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门。  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内，将准予资质许可的决定报国务院住房城乡建设主管部门备案。  第十五条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院住房城乡建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。  房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。  第十六条 房地产估价机构资质有效期为3年。  资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。  在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。  第十七条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。  第十八条 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。  房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定；其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。  第十九条 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。第三章 分支机构的设立  第二十条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十一条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。  分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。  第二十一条 分支机构应当具备下列条件：  （一）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；  （二）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；  （三）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；  （四）有固定的经营服务场所；  （五）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。  注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。  第二十二条 新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门备案。  省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产主管部门，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。  第二十三条 分支机构备案，应当提交下列材料：  （一）分支机构的营业执照复印件；  （二）房地产估价机构资质证书正本复印件；  （三）分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明；  （四）拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。  第二十四条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。第四章 估价管理  第二十五条 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。  一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。  二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。  三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。  暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。  第二十六条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。  房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。  第二十七条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。  第二十八条 房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。  估价委托合同应当包括下列内容：  （一）委托人的名称或者姓名和住所；  （二）估价机构的名称和住所；  （三）估价对象；  （四）估价目的；  （五）价值时点；  （六）委托人的协助义务；  （七）估价服务费及其支付方式；  （八）估价报告交付的日期和方式；  （九）违约责任；  （十）解决争议的方法。  第二十九条 房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。  经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。  第三十条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。  第三十一条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。  第三十二条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。  第三十三条 房地产估价机构不得有下列行为：  （一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；  （二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；  （三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；  （四）违反房地产估价规范和标准；  （五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；  （六）擅自设立分支机构；  （七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；  （八）法律、法规禁止的其他行为。  第三十四条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。  房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。  第三十五条 除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。  第三十六条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。  第三十七条 县级以上人民政府房地产主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。  第三十八条 县级以上人民政府房地产主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：  （一）要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件；  （二）进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料；  （三）纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。  县级以上人民政府房地产主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。  第三十九条 县级以上人民政府房地产主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。  有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。  第四十条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。  第四十一条 有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：  （一）资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的；  （二）超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的；  （三）违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的；  （四）对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的；  （五）依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。  房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。  第四十二条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。  第四十三条 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：  （一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的；  （二）房地产估价机构依法终止的；  （三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的；  （四）法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。  第四十四条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。  房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。  房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。  房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。  任何单位和个人有权查阅信用档案。第五章 法律责任  第四十五条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。  第四十六条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。  第四十七条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。  第四十八条 违反本办法第十七条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理；逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。  第四十九条 有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：  （一）违反本办法第二十条第一款规定设立分支机构的；  （二）违反本办法第二十一条规定设立分支机构的；  （三）违反本办法第二十二条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。  第五十条 有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：  （一）违反本办法第二十六条规定承揽业务的；  （二）违反本办法第二十九条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的；  （三）违反本办法第二十条第二款、第二十九条第二款、第三十二条规定出具估价报告的。  第五十一条 违反本办法第二十七条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。  第五十二条 违反本办法第三十一条规定，房地产主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产主管部门责令改正。  第五十三条 房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。  第五十四条 违反本办法第三十五条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。  第五十五条 资质许可机关有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：  （一）对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的；  （二）对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的；  （三）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的；  （四）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。第六章 附则  第五十六条 本办法自2005年12月1日起施行。1997年1月9日建设部颁布的《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房[1997]12号）同时废止。  本办法施行前建设部发布的规章的规定与本办法的规定不一致的，以本办法为准。

第一章 总  则 第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。 第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。 第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。  市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。  市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。  房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。  国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。 第七条 任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。  监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。第二章 征收决定 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：  （一）国防和外交的需要；  （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；  （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；  （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；  （五）由政府依照域乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；  （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第九条 依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。  制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。  市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 第十一条 市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。  因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 第十二条 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。  作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。 第十三条 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。  市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。  房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 第十四条 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 第十六条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。第三章 补  偿 第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：  （一）被征收房屋价值的补偿；  （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；  （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。  市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。  对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。  房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。  被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。  因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。 第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。  市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。  补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。  补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。  被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。  强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。  审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。第四章 法律责任 第三十条 市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十一条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 第三十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。 第三十四条 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章 附  则 第三十五条 本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：  （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；  （二）负责本评估项目的注册房地产估价师；  （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；  （四）委托人应提供的评估所需资料；  （五）评估过程中双方的权利和义务；  （六）评估费用及收取方式；  （七）评估报告交付时间、方式；  （八）违约责任；  （九）解决争议的方法；  （十）其他需要载明的事项。  第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。  房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。  第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。  用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。  第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。  房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。  对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。  第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。  用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。  第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。  前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。  第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。  被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。  房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。  第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。  被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。  可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。  第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。  被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。  第十五条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。  第十六条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。  公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。  第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。  整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字  第十八条 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。  第十九条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。  第二十条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。  申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。  第二十一条 原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。  第二十二条 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。  第二十三条 各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。  评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。  第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。  第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。  经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。  第二十六条 房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。  第二十七条 因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。  第二十八条 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。  第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。  第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。  被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。  第三十一条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。  第三十二条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。  第三十三条 本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

本专家指引是一种专家建议。评估机构执行资产评估业务，可以参照本专家指引，也可以根据具体情况采用其他适当的做法。中国资产评估协会将根据业务发展，对本专家指引进行更新。第一章引言第一条为指导中小评估机构建立健全业务质量控制制度和程序，促进中小评估机构实现业务质量控制目标，中国资产评估协会组织制定了本专家指引。第二条中小评估机构的业务质量控制目标包括以下内容：（一）中小评估机构及其相关人员遵守法律法规、资产评估准则的规定；（二）中小评估机构及其相关人员勤勉尽责，保证业务质量，防范执业风险。第三条中小评估机构应当制定质量控制制度，为执行质量控制制度设计必要程序，具体包括以下内容：（一）质量控制责任；（二）职业道德；（三）人力资源；（四）评估业务承接；（五）评估业务计划；（六）评估业务实施和报告出具；（七）监控和改进；（八）文件和记录。第四条中小评估机构应当将质量控制制度和程序形成书面文件，传达到全体人员，记录制度和程序的执行情况。中小评估机构人员应当根据岗位职责要求，掌握和执行这些制度和程序，及时向所在评估机构反馈对质量控制制度和程序的意见和建议。第二章质量控制责任第五条中小评估机构应当合理界定质量控制主体承担的质量控制责任，并建立和落实责任追究机制。控制主体通常包括：（一）最高管理层；（二）首席评估师；（三）项目负责人；（四）项目审核人员；（五）项目团队成员；（六）评估机构其他人员。第六条最高管理层是指在中小评估机构内部指挥和控制评估机构的一个人或者一组人。最高管理层对业务质量控制承担最终责任。中小评估机构可以根据自身情况，确定最高管理层组成人员。当最高管理层为一个人时，公司制评估机构的最高管理层为法定代表人；合伙制评估机构的最高管理层为首席合伙人。最高管理层应当在股东会（或者合伙人会议）授权的或者章程（或者合伙协议）规定的范围内行使职权，并承担以下职责：（一）树立质量管理意识，让全体人员充分认识到业务质量控制的重要性，确保全员参与，以达到质量控制目标；（二）贯彻中小评估机构的服务宗旨，确保全体人员理解服务宗旨的内涵，并评审其持续适宜性；（三）制定各职能部门质量控制目标，质量控制目标应当具体、可测量和可实现，并与服务宗旨保持一致；（四）策划组织架构，设计质量控制制度和程序，对其进行定期评审，确保其处于适宜、充分和有效的状态。第七条首席评估师是指最高管理层在业务质量控制方面的代表。首席评估师应当是评估机构的股东（或者合伙人），且应当具备履行职责所需要的经验和能力。首席评估师由最高管理层指定并授予其管理权限，直接对最高管理层负责。首席评估师承担以下职责：（一）确保质量控制制度和程序的建立、实施和保持；（二）监控质量控制制度和程序的运行情况，向最高管理层报告并提出改进的建议和方案；（三）促进全体人员不断提高业务质量意识。第八条项目负责人是指负责某项业务及其执行，并在评估报告上签字的资产评估师。项目负责人承担以下职责：（一）评估计划的制订和组织实施；（二）评估业务实施中的协调和沟通；（三）按照程序报告与评估业务相关的重要信息；（四）组织复核项目团队成员的工作；（五）对专家的工作成果进行分析判断，确信其合理性；（六）组织编制评估报告，并审核相关内容；（七）组织处理委托方或者委托方许可的相关当事方反馈的意见；（八）在出具的评估报告上签字盖章；（九）组织评估业务工作底稿归档。第九条项目审核人员是指项目团队以外，具有足够的技术专长和执业经验以及适当的权限，对项目团队工作进行独立、客观审核的人员。项目审核人员承担以下职责：（一）审核评估程序执行情况；（二）审核拟出具的评估报告；（三）审核工作底稿；（四）综合评价项目风险，提出出具评估报告的明确意见。第十条项目团队是指中小评估机构组建的为执行某项评估业务的一组人，项目团队由项目负责人管理。项目团队成员一般包括承担或者参与评估业务工作的资产评估师、业务助理人员。项目团队成员承担以下职责：（一）接受项目负责人的管理，了解拟执行工作的目标，理解项目负责人的工作指令；（二）按照评估机构质量控制制度和程序的要求从事具体评估业务工作，形成工作底稿；（三）汇报执行业务过程中发现的重大问题；（四）复核已经完成的工作底稿并接受审核。第十一条中小评估机构应当明确其他人员与质量控制相关的职责，该类人员通常包括：（一）业务洽谈人员；（二）业务部门负责人；（三）人力资源管理人员；（四）信息管理人员；（五）档案管理人员；（六）文秘人员。第三章职业道德第十二条中小评估机构应当制定制度和程序，并采取相应措施，以确保全体人员遵守《资产评估职业道德准则——基本准则》及相关资产评估准则。第十三条中小评估机构管理层应当遵守《资产评估职业道德准则——基本准则》及相关资产评估准则，通过行为示范在评估机构内部形成重视职业道德的氛围。第十四条中小评估机构应当对全体人员提出遵守职业道德的具体要求。第十五条中小评估机构应当通过专门教育和培训，确保资产评估师和相关人员具备相应的专业知识和经验，保持应有的专业胜任能力。第十六条中小评估机构应当要求评估人员在签订劳动合同的同时签署遵守职业道德规范承诺函，并且每年对评估人员所签署的职业道德规范承诺函的遵守情况进行全面检查。第十七条中小评估机构应当保持必要的职业审慎态度，识别可能影响独立性的情形，合理判断其对独立性的影响，采取恰当措施保证独立性贯穿评估程序始终。第十八条中小评估机构执业人员和其他相关人员对国家秘密、委托方和相关当事方的商业秘密、所在机构的商业秘密负有保密义务。除下列人员和机构可以依法从评估机构获取和保留国家秘密及商业秘密外，不得向他人泄露在执业过程中获得的不应当公开的信息以及评估结论：（一）委托方或者由委托方书面许可的人；（二）法律、行政法规允许的第三方；（三）具有管辖权的监管机构、行业协会。执业人员和其他相关人员在为委托方和相关当事方服务结束或者离开所在评估机构后，应当按照有关规定或者合同约定承担保密义务。第十九条中小评估机构应当对违反职业道德要求的员工进行处理并记录处理结果。第四章人力资源第二十条中小评估机构应当合理配置必需的人力资源，并根据业务的变化，对人力资源进行调整和更新。第二十一条中小评估机构应当明确各岗位职责和任职要求，制定并不断完善员工招聘制度、培训制度、绩效考评制度、薪酬及晋升制度。（一）中小评估机构应当制定适宜的招聘制度，根据自身及业务发展的实际需要，招聘具备执行业务所需的专业胜任能力的人员。中小评估机构按照所需岗位的职位描述对应聘人员进行初步筛选，从专业胜任能力方面对应聘者进行评价，形成综合评价意见。（二）中小评估机构应当根据自身业务特点建立和完善员工培训制度，确保各级业务人员及时熟悉并掌握相关法律法规和评估准则，更新和提高专业知识，保持和完善专业技能，不断提高专业胜任能力。培训制度应当包括以下内容：1.员工培训计划；2.参加并完成资产评估行业协会、相关管理部门要求的继续教育；3.举办内部培训；4.书面记录各级评估人员参加培训情况，定期检查、评价培训的内容和效果。（三）中小评估机构根据自身发展目标的需求，建立和完善员工绩效考评制度，优化人力资源结构，提升员工的满意程度和未来期望。绩效考评制度通常包括以下内容：1.每年至少进行一次员工绩效考评。绩效考评按不同职务级别、不同岗位进行；2.绩效考评可以采取上级评价下级、集体无记名打分等评价方式，对员工年度内的工作态度、工作能力、工作成绩、综合能力及素质进行综合性评价；3.绩效考评结果与薪酬调整、职级升降和续聘辞退挂钩。（四）中小评估机构应当本着责任与报酬相配比，风险与补偿相对应，考核与激励相结合，绩效与奖惩相挂钩的原则，建立和完善员工薪酬制度。第二十二条中小评估机构在制定组建项目团队的制度和程序时，应当要求项目团队成员具备下列条件：（一）必要的职业道德，能够保持独立性；（二）必要的专业知识、执业能力、专业经验；（三）遵守评估机构业务质量控制制度和程序的意识。第二十三条中小评估机构应当结合自身情况，建立健全聘请专家和外部人员协助工作的制度和程序，以确信专家和外部人员工作的合理性。第五章评估业务承接第二十四条中小评估机构应当根据自身特点谨慎地选择客户和业务，在业务承接环节应当考虑以下方面：（一）评估业务的基本事项、委托方的要求、被评估单位（产权持有单位）的情况；（二）具有执行该项业务的专业胜任能力、时间和资源；（三）能够遵守职业道德，与委托方或者相关当事方不存在可能影响独立性的情形；（四）对委托业务风险进行评价，该项业务的承接不会给评估机构带来不可控制的风险；（五）考虑工作量，预计项目成本，合理确定项目收费。第二十五条业务洽谈人员对评估业务进行初步评价，可以接受的评估业务，报法定代表人（或者首席合伙人）批准；当评估业务存在较大风险时，业务洽谈人员提请首席评估师处理；首席评估师不能解决的，应当向最高管理层报告，最高管理层认为有必要时，中小评估机构应当召开由法定代表人（或者首席合伙人）主持，首席评估师、业务洽谈人员、拟委派的项目负责人、签字资产评估师和项目审核人员等参加的会议，决定是否承接。会议应当形成记录并归档。第二十六条项目负责人在获知可能存在风险的情形或者变更、中止、终止业务约定书的信息时，应当提请首席评估师处理；首席评估师不能解决的，应当报最高管理层；最高管理层认为必要时，召开由法定代表人（或者首席合伙人）主持，首席评估师、业务洽谈人员、项目负责人、签字资产评估师和项目审核人员等参加的会议，决定是否变更、中止、终止该项业务约定书。会议应当形成记录并归档。第二十七条如果变更、中止、终止该项业务，中小评估机构的相关人员应当就拟采取的行动及原因与客户进行沟通。第六章评估业务计划第二十八条中小评估机构应当制定评估业务计划的控制制度和程序，并采取相应措施，以确保：（一）项目团队成员了解工作内容、工作目标、重点关注领域；（二）项目负责人有效组织和管理评估业务；（三）管理层人员有效监控评估业务；（四）委托方和相关当事方了解评估计划的内容，配合项目团队工作。第二十九条评估计划应当由项目负责人编制，在编制评估计划前项目负责人应当完成以下事项：（一）进一步明确评估业务基本事项；（二）为编制评估计划、开展后续工作组织资源；（三）确定是否对委托方和相关当事方进行必要的业务指导；（四）确定是否对项目团队成员进行适当的培训；（五）确定是否开展初步评估活动。第三十条评估计划应当涵盖评估业务实施全过程，一般包括现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等。评估计划主要内容通常包括：（一）评估目的；（二）评估对象和范围；（三）价值类型；（四）评估基准日；（五）主要程序的时间进度；（六）人员安排；（七）评估方法；（八）技术方案；（九）是否需要利用专家工作。第三十一条评估计划应当经过最高管理层成员批准后实施。如果在业务执行过程中发生重大调整，应当重新报批。第三十二条对大型、复杂的评估业务，应当编制详细的评估计划。第七章评估业务实施和报告出具第三十三条中小评估机构应当制定评估业务实施和报告出具环节的制度和程序，针对以下方面采取相应措施，保证评估业务正确执行，满足出具评估报告的要求：（一）项目团队组建及工作委派；（二）现场调查、评估资料收集和评定估算；（三）评估报告编制；（四）利用专家工作；（五）疑难问题的咨询及解决；（六）争议事项的解决；（七）项目负责人的指导与监督；（八）内部审核；（九）评估报告签发及提交。第三十四条中小评估机构应当根据评估业务的规模、难易程度等确定项目负责人，根据项目负责人的建议组建项目团队，明确项目团队成员的职责、权限分工。（一）项目负责人应当符合下列要求：1.具有资产评估师资格；2.具备履行职责所需的职业道德、专业知识、执业能力、专业经验；3.对大型、复杂的评估业务，项目负责人应当由具有专业胜任能力的股东（或者合伙人）担任。（二）项目团队其他成员应当具有完成评估业务必备的专业胜任能力和经验。第三十五条中小评估机构应当针对不同特征资产（企业）的现场调查、收集评估资料、评定估算以及编制评估报告情况，制定控制制度和程序：（一）根据业务现场情况制定可行的现场工作方案，组织项目团队成员进行现场调查，收集、整理相关资料，按评估计划完成现场工作，并有完整记录；（二）谨慎选择收集资料的渠道，对委托方及被评估单位（产权持有单位）提供的资料，现场调查收集的资料，直接从市场等渠道独立获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料进行分析，并重点关注评估资料的相关性和可靠性；（三）根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况，分析、判断评估方法的恰当性，进行评定估算，对评估结论的合理性进行分析，记录评估方法、参数的选取及评估结论的确定过程。第三十六条评估报告应当由项目负责人组织编制，在评估报告编制前应当对已经完成的工作底稿进行整理、分析、审核，对评估结论进行综合评价。评估报告应当全面、客观反映评估过程和评估结论，内容完整，格式规范。第三十七条中小评估机构在评估业务执行过程中，如果需要专家协助工作，项目负责人应当与专家充分沟通，确保专家理解工作目标，履行评估程序。第三十八条中小评估机构制定的引用其他专业报告结论的控制制度和程序，通常包括下列内容：（一）对出具专业报告的机构资质进行核实；（二）对拟引用专业报告的重大事项进行必要关注；（三）引用的情形、方式及其在评估报告中的披露。第三十九条中小评估机构应当制定疑难问题解决制度和程序，对于在评估业务执行过程中遇到的疑难问题，应当考虑以适当方式和渠道进行咨询，避免随意处理或者回避。（一）项目团队内部应当形成良好的咨询、研讨氛围，评估人员遇到疑难问题时，应当及时向项目负责人或者项目团队其他成员咨询。如果疑难问题在项目团队内部无法得到解决，项目负责人应当将问题以及所有相关的事项报首席评估师；（二）首席评估师应当及时解答项目团队提交的问题，并以适当的形式反馈咨询意见。对于首席评估师无法解决的疑难事项，可向评估机构外部其他具备适当知识、资历和经验的专业人士咨询；（三）项目团队应当完整、详细地记录寻求咨询的事项及咨询的结果。项目团队各级人员应当切实履行职责，其职责不因咨询而改变。第四十条中小评估机构应当制定意见分歧解决制度和程序，处理和解决签字的资产评估师之间的意见分歧，项目负责人与项目审核人员、首席评估师之间的意见分歧。形成的结论应当执行并记录。（一）签字的资产评估师之间、项目负责人与项目审核人员之间、项目负责人与首席评估师之间的意见分歧，由首席评估师负责协调处理；（二）在意见分歧未得到解决之前，评估机构不得出具评估报告。第四十一条中小评估机构应当制定项目负责人制度和程序，要求项目负责人对项目团队成员的评估业务工作给予充分的指导和监督，合理保证其按照法律法规、资产评估准则的规定执行业务，并根据具体情况出具客观、公正的报告。（一）项目负责人应当根据项目团队成员的专业胜任能力、经验进行合理分工，通过适当的培训，使项目团队成员清楚了解所分派工作的目标，指导其完成所分派的工作，以保证项目团队成员明确下列事项：1.各自的职责；2.评估业务基本情况；3.评估计划；4.与风险相关的事项；5.可能出现的问题。（二）项目负责人应当监督评估业务的执行，主要监督工作包括：1.对项目团队成员承担的工作进行检查，掌握其工作进展情况；2.对项目团队成员承担的工作进行协调、管理；3.项目团队内部复核。第四十二条中小评估机构应当制定评估业务内部审核制度和程序，项目负责人应当对编制完成的评估报告相关内容进行审核，经过项目团队其他签字资产评估师复核后，提交项目审核人员审核，重大评估业务在项目审核人员审核后报首席评估师审核。应当确保未经审核合格的事项不得进入下一程序，审核过程、结论应当记录并归档。（一）项目审核人员应当重点审核以下内容，综合评价评估业务风险，提出出具评估报告的明确意见：1.项目团队内部是否已经进行复核；2.是否已经按资产评估准则的要求履行了必要的评估程序，完成了评估计划全部工作；3.获取的证据是否充分、适当，足以支持形成的结论；采用的评估方法是否恰当，选取的参数是否合理，测算过程是否清晰；评估报告是否已经正确完整编制，措辞是否恰当，重大事项是否在评估报告中已经完整披露，是否符合出具评估报告的要求；4.支持评估结论的相关证据及评估过程是否已经形成工作底稿，工作底稿形式上是否做到要素齐全、格式规范、标识一致、记录清晰；内容上是否做到资料完整、信息准确、繁简得当、结论明确。（二）首席评估师应当重点审核以下内容：1.项目审核人员的工作是否恰当，审核结论是否合理；2.项目团队的工作是否已经按照法律法规、资产评估准则的规定执行；3.重要事项和重大风险问题的判断和处理是否恰当，评估结论是否合理。项目审核人员、首席评估师应当在审核记录上签署姓名及日期。第四十三条中小评估机构应当制定评估报告签发及提交制度和程序，通常包括：（一）评估报告签发及提交流程；（二）发现已经提交的评估报告存在对评估结论产生重大影响的瑕疵、错误等问题时应当采取处理措施。通常包括：1.收回评估报告，针对发现的问题进行修改，重新提交评估报告；2.不能收回评估报告且评估报告未使用的，应当重新出具评估报告，同时声明原评估报告作废；3.评估报告已经使用的，应当出具正式文件说明发现的问题和产生错误的原因及正确的结果。第八章监控和改进第四十四条中小评估机构应当对质量控制制度和程序的遵守情况进行监控，以合理保证这些制度和程序有效运行并得到及时修订。第四十五条中小评估机构应当针对以下重点内容对质量控制制度和程序运行情况进行监控：（一）是否符合评估机构的实际；（二）是否达到了质量控制目标；（三）是否得到有效的实施和保持。第四十六条中小评估机构应当每年对质量控制制度和程序设计的适当性和运行的有效性进行全面自查。检查人员应当具备适当专业胜任能力和经验，参与评估业务执行的人员不得承担该项业务的检查工作。第四十七条中小评估机构应当收集、管理和利用不同渠道来源的相关信息，对质量控制制度和程序加以改进，并将改进内容传达到全体人员，确保质量控制制度和程序的有效实施。重点考虑以下内容：（一）根据法律法规、资产评估准则的变化情况及时进行修订；（二）对业务执行过程中发现的执业质量问题，首席评估师应当及时与项目负责人沟通，指出问题或者不足，并提出修改制度和程序的建议；（三）对于在质量控制制度理解方面存在的问题，应当及时对相关人员进行培训；（四）对于质量控制制度和程序设计上存在的缺陷或者薄弱环节，应当及时修订；（五）对严重违反评估机构业务质量控制制度和程序的人员，应当按照本评估机构人力资源管理制度的相关规定对其进行处理。第九章文件和记录第四十八条中小评估机构应当制定文件控制制度和程序，确保质量控制制度和程序使用的文件均为有效版本，防止误用失效或者废止的文件和资料。第四十九条中小评估机构应当制定业务质量控制记录制度和程序，保持业务质量控制的相关记录并及时归档。记录控制的制度和程序应当规定记录的标识、存储、保护、检索、保存期限和超期后的处置所需的控制。第五十条业务质量控制记录主要包括：（一）人力资源管理记录；（二）评估业务工作底稿；（三）监控和改进记录；（四）质量控制制度和程序评审记录。第五十一条业务质量控制记录应当根据重要性和必要性设计其内容，以满足法律法规、资产评估准则及相关的要求。

第一章 总则  第一条 为规范企业价值评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。  第二条 本准则所称企业价值评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。  第三条 执行企业价值评估业务，应当遵守本准则。第二章 基本遵循  第四条 执行企业价值评估业务，应当具备企业价值评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的企业价值评估业务。  执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。  第五条 执行企业价值评估业务，应当坚持独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，独立进行分析和估算并形成专业意见。  第六条 执行企业价值评估业务，应当根据评估目的，明确评估对象，合理使用评估假设，选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，履行必要评估程序，形成评估结论。  第七条 资产评估专业人员应当依法对企业价值评估活动中使用的资料进行核查验证。  因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查验证的事项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结论的影响程度，并在资产评估报告中予以披露。如果上述事项对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度，资产评估机构不得出具资产评估报告。第三章 操作要求  第八条 资产评估机构受理企业价值评估业务前，应当明确下列基本事项：  （一）委托人的基本情况；  （二）被评估单位的基本情况；  （三）评估目的；  （四）评估对象和评估范围；  （五）价值类型；  （六）评估基准日；  （七）资产评估报告使用范围；  （八）评估假设；  （九）需要明确的其他事项。  第九条 资产评估专业人员应当根据委托事项和评估目的，与委托人协商明确评估对象。企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值等。  第十条 执行企业价值评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。企业价值评估中常见的价值类型有市场价值和投资价值。  第十一条 执行企业价值评估业务，应当根据评估业务的具体情况，确定所需资料的清单并收集相关资料，通常包括：  （一）评估对象权益状况相关的协议、章程、股权证明等有关法律文件、评估对象涉及的主要资产权属证明资料；  （二）被评估单位历史沿革、控股股东及股东持股比例、经营管理结构和产权架构资料；  （三）被评估单位的业务、资产、财务、人员及经营状况资料；  （四）被评估单位经营计划、发展规划和收益预测资料；  （五）评估对象、被评估单位以往的评估及交易资料；  （六）影响被评估单位经营的宏观、区域经济因素资料；  （七）被评估单位所在行业现状与发展前景资料；  （八）证券市场、产权交易市场等市场的有关资料；  （九）可比企业的经营情况、财务信息、股票价格或者股权交易价格等资料。  第十二条 资产评估专业人员应当尽可能获取被评估单位和可比企业经审计后的财务报表或者公开财务资料，无论财务报表是否经过审计，资产评估专业人员都应当根据所采用评估方法对财务报表的使用要求对其进行分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。  采用资产基础法评估，应当对所采用的被评估单位于评估基准日的资产及负债账面值的真实性进行分析和判断；采用收益法或者市场法评估，应当对所采用的被评估单位和可比企业财务指标的合理性进行分析和判断。  第十三条 采用收益法或者市场法进行企业价值评估时，可以根据评估对象、评估假设、价值类型等相关条件，在与委托人和其他相关当事人协商并获得有关信息的基础上，对被评估单位和可比企业财务报表进行分析和必要的调整，以使评估中采用的财务数据以及相关参数适用、可比。根据评估业务的具体情况，分析和调整事项通常包括：  （一）财务报表编制基础；  （二）非经常性收入和支出；  （三）非经营性资产、负债和溢余资产及其相关的收入和支出。  第十四条 采用收益法或者市场法进行企业价值评估，应当与委托人和其他相关当事人进行沟通，了解被评估单位资产配置和使用情况，谨慎识别非经营性资产、负债和溢余资产，并根据相关信息获得情况以及对评估结论的影响程度，确定是否单独评估。  第十五条 资产评估专业人员应当知晓评估对象在持续经营前提下的价值并不必然大于在清算前提下的价值。  如果相关当事人有权启动清算程序，资产评估专业人员应当根据委托评估事项，分析评估对象在清算前提下价值大于在持续经营前提下价值的可能性。  第十六条 在对具有多种业务类型、涉及多种行业的企业进行企业价值评估时，应当根据业务关联性界定业务单元，并根据被评估单位和业务单元的具体情况，采用适宜的财务数据口径进行评估。第四章 评估方法  第十七条 执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法。  第十八条 对于适合采用不同评估方法进行企业价值评估的，资产评估专业人员应当采用两种以上评估方法进行评估。  第十九条 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。  资产评估专业人员应当结合被评估单位的企业性质、资产规模、历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。  第二十条 收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。  第二十一条 股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估。  股利折现法的预期股利一般应当体现市场参与者的通常预期，适用的价值类型通常为市场价值。  第二十二条 现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。  预测现金流量，既可以从市场参与者角度进行，也可以选择特定投资者的角度。从特定投资者的角度预测现金流量时，适用的价值类型通常为投资价值。  第二十三条 资产评估专业人员应当对委托人和其他相关当事人提供的企业未来收益资料进行必要的分析、判断和调整，结合被评估单位的人力资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因素、所在行业现状与发展前景，合理确定评估假设，形成未来收益预测。  当委托人和其他相关当事人未提供收益预测，资产评估专业人员应当收集和利用形成未来收益预测的相关资料，并履行核查验证程序，在具备预测条件的情况下编制收益预测表。  资产评估专业人员应当关注未来收益预测中经营管理、业务架构、主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出、资本结构等主要参数与评估假设、价值类型的一致性。当预测趋势与历史业绩和现实经营状况存在重大差异时，资产评估专业人员应当在资产评估报告中予以披露，并对产生差异的原因及其合理性进行说明。  第二十四条 资产评估专业人员应当按照法律、行政法规规定，以及被评估单位企业性质、企业类型、所在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、资产特点和资源条件等，恰当确定收益期。  第二十五条 企业经营达到相对稳定前的时间区间是确定详细预测期的主要因素。  资产评估专业人员应当在对企业产品或者服务的剩余经济寿命以及替代产品或者服务的研发情况、收入结构、成本结构、资本结构、资本性支出、营运资金、投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素合理确定详细预测期。  第二十六条 资产评估专业人员确定折现率，应当综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场相关信息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素。  第二十七条 资产评估专业人员应当根据企业提供产品或者服务的剩余经济寿命期情况、进入稳定期的因素分析详细预测期后的收益趋势、终止经营后的处置方式等，选择恰当的方法估算详细预测期后的价值。  第二十八条 执行企业价值评估业务可以根据评估对象特点选择收益法的不同具体方法进行评估。资产评估专业人员应当根据被评估单位的具体情况选择恰当的预期收益口径，并确信折现率与预期收益的口径保持一致。  第二十九条 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。  资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。  第三十条 市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。  第三十一条 上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。  上市公司比较法中的可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司。在切实可行的情况下，评估结论应当考虑控制权和流动性对评估对象价值的影响。  第三十二条 交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。  控制权以及交易数量可能影响交易案例比较法中的可比企业交易价格。在切实可行的情况下，应当考虑评估对象与交易案例在控制权和流动性方面的差异及其对评估对象价值的影响。  如因客观条件限制无法考虑控制权和流动性对评估对象价值的影响，应当在资产评估报告中披露其原因以及可能造成的影响。  第三十三条 资产评估专业人员应当关注业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、企业所处经营阶段、成长性、经营风险、财务风险等因素，恰当选择与被评估单位进行比较分析的可比企业。  资产评估专业人员所选择的可比企业与被评估单位应当具有可比性。可比企业应当与被评估单位属于同一行业，或者受相同经济因素的影响。  第三十四条 价值比率通常包括盈利比率、资产比率、收入比率和其他特定比率。  在选择、计算、应用价值比率时，应当考虑：  （一）选择的价值比率有利于合理确定评估对象的价值；  （二）计算价值比率的数据口径及计算方式一致；  （三）对可比企业和被评估单位间的差异进行合理调整。  第三十五条 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。  第三十六条 资产评估专业人员应当根据会计政策、企业经营等情况，要求被评估单位对资产负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别。  资产评估专业人员应当知晓并非每项资产和负债都可以被识别并单独评估。识别出的表外资产与负债应当纳入评估申报文件，并要求委托人或者其指定的相关当事方确认评估范围。当存在对评估对象价值有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债时，应当考虑不同评估方法的适用性。  第三十七条 采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。  资产评估专业人员应当知晓，在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。  第三十八条 采用资产基础法进行企业价值评估，应当对长期股权投资项目进行分析，根据被评估单位对长期股权投资项目的实际控制情况以及对评估对象价值的影响程度等因素，确定是否将其单独评估。  对专门从长期股权投资获取收益的控股型企业进行评估时，应当考虑控股型企业总部的成本和效益对企业价值的影响。对专门从长期股权投资获取收益的控股型企业的子公司单独进行评估时，应当考虑控股型企业管理机构分摊管理费对企业价值的影响。  第三十九条 对同一评估对象采用多种评估方法时，应当结合评估目的、不同评估方法使用数据的质量和数量，采用定性或者定量分析方式形成评估结论。第五章 披露要求  第四十条 采用收益法或者市场法进行企业价值评估，通常在资产评估报告中重点披露下列内容：  （一）影响企业经营的宏观、区域经济因素；  （二）所在行业现状与发展前景；  （三）企业的业务分析情况；  （四）企业主要产品或者服务的经济寿命情况以及预期替代产品或者服务的情况；  （五）企业的资产、财务分析和调整情况；  （六）评估方法的运用过程。  第四十一条 在资产评估报告中披露影响企业经营的宏观、区域经济因素时，通常包括下列内容：  （一）国家、地区有关企业经营的法律、行政法规和其他相关文件；  （二）国家、地区经济形势及未来发展趋势；  （三）有关财政、货币政策等。  第四十二条 在资产评估报告中披露所在行业现状与发展前景时，通常包括下列内容：  （一）行业主要政策规定；  （二）行业竞争情况；  （三）行业发展的有利和不利因素；  （四）行业特有的经营模式，行业的周期性、区域性和季节性特征等；  （五）企业所在行业与上下游行业之间的关联性，上下游行业发展对本行业发展的有利和不利影响。  第四十三条 在资产评估报告中披露企业的业务分析情况时，通常包括下列内容：  （一）主要产品或者服务的用途；  （二）经营模式；  （三）经营管理状况；  （四）企业在行业中的地位、竞争优势及劣势；  （五）企业的发展战略及经营策略等。  第四十四条 在资产评估报告中披露企业的资产、财务分析和调整情况时，通常包括下列内容：  （一）资产配置和使用的情况；  （二）历史财务资料的分析总结，一般包括历史年度财务分析、与所在行业或者可比企业的财务比较分析等；  （三）对财务报表及评估中使用的资料的重大或者实质性调整。  第四十五条 在资产评估报告中披露评估方法的运用过程时，通常包括下列内容：  （一）评估方法的选择及其理由；  （二）评估方法的运用和逻辑推理过程；  （三）主要参数的来源、分析、比较和测算过程；  （四）考虑的控制权和流动性影响；  （五）对测算结果进行分析，形成最终评估结论的过程。  第四十六条 资产评估专业人员应当在资产评估报告中披露无法核查验证的事项及其对评估结论的影响。  第四十七条 资产评估报告应当载明：委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任；除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。  第四十八条 资产评估专业人员应当在资产评估报告中提醒资产评估报告使用人正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。  第四十九条 资产评估专业人员可以根据评估对象的复杂程度、委托人要求，确定资产评估报告的详略程度。第六章 附则  第五十条 本准则自2019年1月1日起施行。中国资产评估协会于2017年9月8日发布的《关于印发＜资产评估执业准则--企业价值＞的通知》（中评协〔2017〕36号）中的《资产评估执业准则--企业价值》同时废止。